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二0一二年杭州楼市起伏超一0% 多数楼盘走“V”字

新浪新闻 2019-06-07 08:01:51

明天,2012年12月21日,传统节气里的冬至日,同样也是玛雅人预言的世界末日。这些天来,不少人抛出了各种假设论,比如说,如果世界末日了,你最想知道的是什么?

如果将这个问题放在一年之前,对于身处楼市调控背景之下的人们,最想知道的答案或许是:楼市会走出怎样的曲线?

好在,在这个所谓的世界末日来临前,我们已经知道了全部的答案。这一年的跌宕,每个从业者的经历,都或深或浅地在史上最严的调控页面上,留下了独特的印记。

一个楼盘的房价涨跌:

荷塘月色的大“V”走势

2012年楼市的开局,和一个叫方正荷塘月色的楼盘紧密相关。当新春的气氛还没散去,元宵节之后的第三天,方正房产以起价9980元/平方米祭出了“龙年第一降”的大旗,让整个楼市为之一震。

起价9980元/平方米,均价约为11800元/平方米,降价后半数以上房源总价控制在百万元以内。已经开盘4个多月的荷塘月色,当时的开盘均价是15800元/平方米,仅成交了30余套房源。

就算已经走到了2012年的岁尾,方正房产常务副总朱宏波,谈起那段记忆时,仍旧感慨颇多。“应该说,去年的这个时候,是全公司最焦虑的阶段。”朱宏波坦言,2011年底,名城公馆和吉祥半岛的价格战,让他备感压力,“要说降价,以前都是下沙九堡,跟荷塘月色不是一个板块,但这次等于是火都烧到家门口来了,你说我急不急?”

降还是不降?降到多少?什么时间降?这位已经在房地产市场上摸爬滚打近20年的“老人”,在那段时间经常一个人在办公室坐到半夜,寝食难安。

朱宏波说,年初七上班之后,公司就开始紧张地制定降价方案,龙年第一降由此开始。

事实证明,性价比高的商品始终是受大家欢迎的。降价的效果也是显著的,160套降价房源在市场上引发了巨大人气,并在相当长的时间内给荷塘月色带来了一定的知名度。在今年7月份推出二期时,朱宏波已经没有了之前的焦虑,140套房源在开盘当天就销售了七成,而价格也有了一定幅度的攀升,小户型均价约在14500元/平方米。就在上周末,该盘继续推出三期近百套房源,本月住宅成交均价已达15717元/平方米。

“回过头来看看,对我感触最深的是,该放手时要放手,该出手时要出手。”朱宏波说,“还算顺利,渡过了调控以来最艰难的一年,也算是给我这个房产老人上了一课。”

一套学区房的市场波动:

文鼎苑的小“V”步调

和一手房市场一样,二手房在这一年也经历了惊心动魄的跌宕起伏。

今年1月份,市场上经历了近六年以来的最低成交量,主城区二手房仅成交429套,几乎是去年同期的两成左右。

在我爱我家文鼎苑店工作了近两年的樊良华店长,也被这低迷的行情吓坏了。“我们店主要做申花一带的二手房生意,从去年开始这一带的价格战就很厉害,对二手房的行情有很大影响。”

就连一直以来价格坚挺的文鼎苑,也受了不小的影响。一般来说,文鼎苑90平方米左右的二手房总价约在210万元左右,“去年有一个温州客户,一套六楼88平方米的房子,挂价210万,单价约24000元/平方米。”樊良华说,这套房子也有不少人去看,因为南北通透的小户型不多,不过还是无人下单。

“和房东沟通了好多次,也跟房东说了下当时的成交价格,房东才肯慢慢地将价格降下来。”从208万,到205万,最终降到了总价200万,单价22000多元/平方米。“200万的价格应该已经低于市场价了,毕竟一直以来小户型的单价是比较高的。”樊良华说,房东当时急着用钱,所以只能这个价格放掉了。

由于有学区概念,在经历了短暂的低谷之后,五六月份开始,文鼎苑的价格再度回升,基本上已经回归到年初90平方米总价约210万的水平。

万家花城,也是樊良华店里的一个重点成交小区,在2010年最高峰时,这个小区90平方米户型的总价能达到220万元,不过今年年初,同样户型的房源价格只有180万左右。“万家花城回升的幅度不太明显,因为没有学区。”

经过这一年的跌宕,樊良华说,不仅自己,连店里经纪人的收入也是冰火两重天。“今年年初,月薪基本上只有2000块左右。”

一个市场,两种表现:

刚需当道,豪宅难过

到了年底,能安心过年的当属刚需盘。随便翻看一下今年每月的成交行情,在成交套数的前十排行榜上,全部都属于刚需盘的天下,半岛国际、东郡国际、钱塘帝景等,都是排行榜上的常客。而之前中高端的改善房源,在今年的日子却相当难过,滨江区某豪宅项目,去年5月开盘,至今签约率仅7%左右,开盘一年半,成交还是个位数。

调整定位,去精装,贴近刚需,是不少楼盘随行就市的代表手法。“本来都想往高端靠,有助于拔高产品定位,价格也能定得高一点,不过今年这个行情属于刚需,价格都得往低了定。”一位开发商高管私下表示。

金沙湖板块的龙湖滟澜山,一度让人以为会走高端高价路线,事实上,它却以准确的刚需定位,富有吸引力的定价席卷市场。在滟澜山所在板块,大量公寓房的价格都回归到13000元/平方米以下。虽然在很多本土开发商看来,龙湖这种“以价换量”的做法有些狠,迫使大量周边楼盘不得不跟风效法,但从结局看,却未必不是明智之举。

如果说价格中不溜的楼盘还能往低了靠的话,定价在30000元/平方米以上的楼盘,想降也没有太多的资本降。“本身定位高端,地价和成本都搁在那里,降价就是亏本。”开发商A私下抱怨,今年一整年都没什么好日子过。

开了盘的豪宅很难风光,准备开盘的豪宅也对这样分化的市场有所忌惮。桥西板块的某洋房产品,在今年年初公司制定任务时,属于该房企在杭州首次亮相的高端产品,并定下会在今年九月份开出花园洋房,不过直到今年年底,也没什么动静,公司老总说,来问高层公寓的人特别多,不过花园洋房总价高,乏人问津。

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责任编辑:张慧鑫
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